Счета эскроу в долевом строительстве

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Эскроу-счета – специальные банковские счета, необходимые для сопровождения кредитования девелоперов при проектном финансировании строительства. Применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков. 01.07.2018 в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета эскроу с 01.07.2019. Законопроект включает и другие требования к строителям.

По своим характеристикам, эскроу-счета застройщика – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства и выполнения всех требований государства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).

Схема работы счетов эскроу

С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

[3]

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

• выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
• заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
• регистрация ДДУ в Росреестре;
• сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
• перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
• подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.

Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:

Новые требования к застройщикам

При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к:

• опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья;
• наличию уже имеющихся кредитных обязательств;
• наличию 10% собственных средств;
• отчислениям в компенсационный фонд;
• количеству осуществляемых застроек и т.д.

Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом.

Когда начнут работать

Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019.

В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей.

Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала.

Старые и новые риски

Плюс и минусы

Как и любое нововведение, изменение схемы расчетов при покупке недвижимости в новостройках имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

• отсутствие проволочек между сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией жилья в собственность;
• облик города не омрачается долгостроями;
• гарантия готовности не только квартиры, но и инфраструктуры;
• простота оформления документов.

Минусы счета эскроу в долевом строительстве:

• уменьшение количества застройщиков, т.к. многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства;
• существенное удорожание квадратного метра;
• ограниченный список банков для получения ипотечного кредита;
• теряется возможность экономии и покупки более дешевой недвижимости на стадии котлована.

Отличие от обычного ДДУ

Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры.

Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается.

В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту.

Списки уполномоченных банков

Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал».

Сбербанк предлагает следующие условия:

• сумма займа – до 85% от стоимости проекта;
• процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж.

«Российский капитал» предлагает:

• сумму кредита – до 300 млн руб.;
• срок – до 5 лет;
• максимальная процентная ставка – 12%;
• снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж;
• сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Сделки со счетом-эскроу в ДДУ:
применение, банки-агенты, плюсы и минусы

Важные изменения в законе ФЗ-214

С 1 июля 2019 года изменяется порядок, по которому застройщик будет обеспечивать свои обязательства перед покупателем недвижимости. Согласно поправкам в закон, с этой даты все сделки по покупке квартир на этапе строительства по договорам долевого участия будут заключаться через специальные счета в уполномоченных банках.

Что такое договор счета эскроу — это соглашение, устанавливающее трехсторонние отношения для учета и блокирования банком-посредником денежных средств, полученных от их владельца в целях передачи бенефициару при возникновении предусмотренных договором оснований. В банковской практике является альтернативой аккредитиву.

Смысл введения этого банковско-финансового инструмента в законодательную практику жилищного строительства состоит в том, чтобы исключить нецелевое использование средств покупателей жилья компаниями-застройщиками, поставив использование застройщиками заемных средств дольщиков под контроль банков.

Из новостей

Подорожание для всех

По прогнозам аналитиков российского отделения компании PwC (PricewaterhouseCoopers) переход на на новый механизм повысит себестоимость строительства на 3–3,8% и приведет к удорожании квартир на ранней стадии стройки («на уровне котлована») на 9%. На цены готовых квартир по их мнению он не окажет влияние, но это утверждение оспаривают сами застройщики, и скорее всего так и будет, — цены на сданные в эксплуатацию новостройки вырастут.

В то же время, новый механизм может быть распространен не только на будущие объекты строительства, но и на уже строящихся. Как известно. число обращений от девелоперов за разрешением на строительство многократно выросло, и застройщики уже получили разрешения на строительство в таких объемах, что для них переходный период к работе по новым правилам составляет два-три года.

Ведь если первая квартира будет продана до 1 июля 2019 года (а продаются сейчас такие проекты, где строительство и вовсе не начато), то новый механизм этот девелоперский проект не затрагивает.

Однако планы застройщиков могут быть нарушены. Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно им переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 года будет обязателен для всех объектов жилищного строительства, в том числе и тех, по которым уже совершены первые сделки купли-продажи.

Договор на три стороны

Договор такого спецсчета находит применение в сделках различного характера. Схема его использования в ДДУ следующая:

Между банком, покупателем и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому денежные средства дольщика вносятся на специальный банковский счет (беспроцентный депозит) и блокируются на нем до того момента, когда застройщик выполнит свои обязательства, — введет объект в эксплуатацию, и дольщики начнут оформлять права собственности на квартиры. После этого деньги со спецсчета переводятся банком девелоперу, а договор считается исполненным и закрывается.

Что нового для дольщиков?

Кардинальных изменений поправки в закон о долевом строительстве для покупателей жилья в новостройках на этапах, предшествующих вводу в эксплуатацию, не привнесли. Как и прежде надо будет выбрать подходящий объект среди предложений застройщиков, согласовать условия по цене и срокам, внести оговоренную денежную сумму.

Вот здесь появляется первое отличие. Деньги надо будет внести не на счет, указанный девелопером, а на специальный счет-эскроу в банке, имеющим полномочия на его открытие.

Второе существенное отличие новой схемы покупки от старой состоит в том, что переданным на покупку квартиры деньгам, по крайней мере суммам в пределах 10 млн руб., ничего не угрожает, и опасность превратится в «обманутого дольщика» практически исключена.

Подробнее о гарантиях покупателям

При покупке жилья по новой схеме дольщики будут избавлены от финансовых рисков, связанных с застройщиком, которого они выбрали и которому доверили свои деньги. Окажется ли тот недобросовестным, или разорится из-за стечения каких-либо обстоятельств, — это уже будут «не их проблемы». Теперь такие риски возьмет на себя уполномоченный банк-посредник, он вернет деньги в оговоренных законом случаях.

Если же свои обязательства не сможет выполнять сам банк, к примеру, в случае его банкротства, то договор будет перезаключен с другой аккредитованной для этих целей кредитной организацией, и депозит дольщика будет переведен туда. Средства на спецсчетах на сумму до 10 млн руб. страхуются Агентством по страхования вкладов, точно также как и обычные банковские вклады граждан (только те на меньшую сумму, — 1, 4 млн руб.).

В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.

Банки-эскроу агенты

Кредитные организации оказались главными бенефициарами перехода от долевого финансирования к проектному. Они не только будут привлекать от граждан, участвующих в таких сделках, средства на беспроцентные депозиты, но и иметь возможность кредитовать этими деньгами застройщика. Понятно, что желающих попасть в число «уполномоченных» немало. Сейчас в этом списке 55 банков.

Полный и актуальный список кредитных организаций, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, можно найти на официальном сайте Центрального банка в разделе «Информация по кредитным организациям».

На 1 июля 2018 года он выглядел так:

Среди первых оказался Сбербанк, оформивший сделку по новой схеме еще в апреле, а также банк «Российский капитал», вот-вот последующий по его следам.

Следует заметить, что схема взаимоотношений застройщика и банка-агента еще законодательно до конца не проработана. Momeyinformer будет следить за важными новостями и нововведениями по этой теме.

Если банк обанкротится

В этом случае девелопер инициирует перезаключение договора с другим банком-агентом. Застрахованные средства перечисляются на спесчет нового агента. Если сумма на счете прежнего агента превышала страховую (10 млн руб.), вопрос с оставшимися средствами решается уже в соответствии с другими законодательными и нормативными документами.

Можно ли вернуть деньги, отказаться от сделки

Вернуть деньги в судебном порядке можно, если девелопер будет признан банкротом, если арбитражный суд примет решение о его ликвидации как юридического лица, или если объект долевого строительства не будет передан в эксплуатация в срок.

[2]

Также теоретически возможен вариант расторжения договора по взаимному соглашению сторон, девелопер может пойти на него, если будет не в состоянии завершить проект.

Плюсы и минусы

Для покупателей недвижимости с долевым финансированием строительства (теперь это будет называться «проектное финансирование») очевидным плюсом станет гарантия сохранности вкладываемых ими денежных средств. Обеспечит безопасность и надежность сделки посредник в лице банка-агента.

Кроме того, сам банковский депозит на спецсчете будет застрахован в АСВ. Правда страховка покроет лишь вложения до 10 млн руб. Покупатель более дорогой недвижимости будет по-прежнему нести определенные риски. Но теперь они уже будут связаны не с застройщиком, а с банком-агентом.

Из возможных минусов можно назвать рост стоимости «квадратного метра» в новостройках. Такой прогноз можно услышать от застройщиков, хотя в правительственных структурах утверждают, что этого произойти не должно.

Другой прогноз от близких к застройщикам источников: сократятся объемы жилищного строительства, и уже через пять лет будет остро ощущаться нехватка предложений новых квартир. Одновременно с этим может завершится «эра дешевой ипотеки».

Кто в проигравших

Не вовлеченным в процесс наблюдателям трудно сделать вывод, насколько прибыльным останется девелоперский бизнес, но очевидно, что застройщики при переходе на новую схему оказались стороной, получившей минимум выгод. Сейчас они могут пользоваться деньгами, внесенными дольщиками, сразу после их поступления. По договорам, которые будут заключаться с июля 2019 года, эти средства будут заблокированы агентом до того момента, когда он посчитает возможным закрыть договор. А случится это не ранее ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Кроме того, скорее всего повысятся требования к качеству сдаваемой жилплощади: раньше строители общались с отдельными физлицами, а теперь придется иметь дело с обязанным соблюсти их интересы посредником. Правда, застройщик выбирает уполномоченный сам, поэтому не исключено, что особой строгости со стороны кредитной организации не будет.

На практике

Как открыть счет эскроу — в Сбербанке для этого уже имеется отлаженная процедура. Главное условие: застройщик должен выбрать именно этот банк в качестве уполномоченного для открытия спецсчетов по выбранному объекту незавершенного строительства с проектным финансирование. Со списком необходимых документов, условиями договора и требованиями, тарифами, адресами офисов Сбербанка, в которых открывают счета, можно ознакомится на сайте банка:

а также по телефонам: +7 495 500-55-50, 8 800 555-55-50

Сколько стоит открыть такой счет — в Сбербанке, уже проводящем подобные операции, открытие и обслуживание спецсчетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве — бесплатное. Скорее всего такой же тарифной политики будут придерживаться и другие аккредитованные банки.

Переходный период

В настоящее время застройщикам разрешается использовать как новую схему проектного финансирования, так и долевую старую. Чем они и пользуются, стараясь запустить проекты с прежним механизмом привлечения средств граждан. После окончания переходного периода, все сделки с новостройками станут заключаться через банки-агенты. Но в отдельных случаях покупатели смогут заключать ДДУ по старой схеме и после 1 июля 2019, — если первый договор с дольщиком по проекту был заключен ранее этой даты. Срок окончания девелоперского проекта здесь значения не имеет.

Приложение:

Уполномоченные банки по данным ЦБ на 01.07.2018

Еще новости

Из новостей

Обращение к президенту

На заседания президиума Госсовета в конце ноября руководители регионов попросили президента принять меры, чтобы исключить рост цен после вступления в силу закона об эскроу-счетах. Большинство двелоперов склонны считать, что после перехода на новую систему цены на жилье вырастут. Руководители российских регионов разделяют их опасения. В частности, губернатор Московской области Андрей Воробьев говорил, что жилье в Подмосковье может подорожать на 10–15%.

MoneyInformer в социальных сетях

Счета эскроу в долевом строительстве

Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.

Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.

Счета эскроу в долевом строительстве

Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.

Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.

Содержание статьи подробное:

Что такое эскроу счет ?

Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств

С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны — застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.

Оказывается поправки в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!

А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.

Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.

А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.

Чтобы исключить подобные обстоятельства — внесли изменения в закон.

Изменения в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве»

Вот как прописано это в законе:

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику

Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства — деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.

Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента , на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.

Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.

Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ

С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.

Новые правила для дольщиков и застройщиков с 1 июля

В средствах массовой информации, на форумах о новостройках, на сайтах юристов и специалистов по новостройкам долго продолжались обсуждения новой редакции Закона о долевом строительстве (214-ФЗ). В июле прошлого года были приняты изменения, однако, потом требования стали ужесточаться. В результате власти пришли к решению начать его реализацию с 1 июля 2019 года с минимальными послаблениями для застройщиков.

Новый порядок заключения ДДУ, а не отмена долевого строительства

Разговоры о том, что ДДУ «отменен и больше не действует» несостоятельны. Тот, кто их ведет, либо не понимает нового механизма, либо пытается вас обмануть и втянуть в проект с большим рисками. Об этом стоит сказать сразу! Рекомендуем запомнить несколько важных моментов.

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Договор долевого участия по нему никто не отменял, по крайней мере, сейчас. Деньги дольщиков по-прежнему привлекает застройщик объекта, несущий полную ответственность за строительство.

Покупатель по-прежнему подписывает договор с застройщиком, после чего вносит свои средства на специально указанный счет в уполномоченном банке.

Из текста договора, который вы подписываете как дольщик, должен исчезнуть пункт о праве застройщика распоряжаться вашими средствами на всякие нужды — теперь эти деньги оказываются на недоступном для расходов счете.

Дополнительно введен в действие механизм гарантий — если раньше возникал вопрос о вероятности банкротства самого банка, то теперь в этом случае деньги будет возвращать Агентство страхования вкладов (АСВ). Об этом отдельно.

Какие риски для дольщика исчезают в новой редакции 214-ФЗ

Все эти нововведения — не просто законотворчество, а ответ на несколько реальных вызовов, связанных с несовершенством ранее работавшего механизма защиты. Закон о долевом строительстве в старой редакции не полностью защищал самое уязвимое звено цепочки — потребителя услуги, дольщика. Риск срыва сроков и долгостроя, риск вывода средств и банкротства застройщика с последующей невозможностью вернуть деньги дольщиков оставался очень высоким. В результате катастрофически выросло число не только долгостроев, но и брошенных проектов, за которые люди уже заплатили деньги.

Механизм финансирования новостроек и эскроу-счета

Введение поправок запустило новый механизм взаимодействия между сторонами сделки. Повторимся, это касается только покупки квартиры в новостройке только по ДДУ. Принцип по новой редакции закона таков:

застройщик обязан размещать полученные от дольщиков средства только на эскроу-счетах — вывести с них деньги не может ни он сам, ни банк, ни покупатель квартиры (дольщик);

средства на строительство должен найти сам застройщик — это либо его собственные деньги, либо кредит от банка, выделяемый на целевые нужды, проектное финансирование новостройки;

получить средства с этого счета застройщик может только после предъявления банку РВЭ — фактического завершения строительства;

при банкротстве самого банка-держателя дольщики получают компенсации от АСВ, но в сумме не более 10 миллионов рублей.

Итак, дольщик защищен не только ранее работавшей системой страхования, но и невозможностью что-либо сделать с его деньгами. Они неприкосновенны либо до завершения строительства, либо до расторжения договора долевого участия.

Подорожают ли новые квартиры по ДДУ?

Выше мы привели главные особенности новой системы финансирования новостроек. Однако, у тех, кто интересуется покупкой квартиры всерьез, могут возникнуть дополнительные вопросы. Главный — насколько могут подорожать новые квартиры после этих изменений? Этот вопрос остается предметом споров и разногласий.

Мнения экспертов разделились — одни считают, что рынок уже поглотил основные риски, другие утверждают, что обслуживание кредита и проценты по нему приведут к удорожанию проектов. Прогнозы разнятся очень серьезно, от 5 до 15 % повышения цен, но никто из экспертов не может привести серьезных обоснований своего мнения.

Новостройки со старыми формами ДДУ — не мошенничество

Второй вопрос, важный для тех, кто уже пообщался с застройщиками — можно ли подписывать ДДУ по старым правилам? Правительство разработало критерии, позволяющие застройщику использовать старую схему. Если вам предъявляют документ о соответствии этим требованиям, то все в порядке. Условия таковы:

объем запланированных проектом работ выполнен на 30 и более процентов — на подтверждение этого факта у компании есть три месяца, рассмотрение комиссионное и экспертное, на основании данных проектной документации;

более 10 % квартир уже продано по ДДУ раньше, договоры зарегистрированы в Росреестре;

строительство ведется в рамках освоения территорий по заданиям местных властей, то есть, реализуется крупный инфраструктурный и жилищный проект.

Еще несколько важных деталей имеют отношение к взаимодействию участников проекта помимо дольщика. О них, как и о механизме реализации новой редакции закона тоже нужно знать.

Проблема долгостроя и банкротства застройщиков

Почему новый механизм финансирования исключит явление долгостроя, ранее создававшее массу проблем? Ответ прост — в цепочку входит заинтересованная организация, банк. Система проектного финансирования такова, что банк может постоянно проверять застройщика и требовать отчета о тратах предоставленных денег. Использовать их можно только на строительство, и только 10 % — на организационные нужды или зарплату. Банку важно, чтобы строительство было завершено вовремя, это его деньги.

Новая редакция закона устанавливает право дольщика потребовать возврата денег при просрочке более чем на полгода. Если раньше можно было известить покупателей о продлении, то теперь этого мало — дольщики могут потребовать деньги назад с неустойкой.

Требования к застройщикам

Для того, чтобы получить право привлекать деньги по ДДУ, застройщик должен соответствовать еще ряду требований:

не менее трех лет на рынке строительства жилья и не менее 10 тысяч квадратных метров уже сданных домов;

не менее 10 % общей стоимости проекта на своих счетах;

отсутствие задолженностей и каких-либо договоров, позволяющих выводить и обналичивать средства;

прозрачная схема финансирования — либо от банка, либо поручительство и деньги от девелопера-учредителя.

При таком подходе не может возникнуть ситуации, аналогичной внезапному краху Урбан-групп. Крупный девелопер допустил нецелевое расходование средств и рухнул, бросив незаконченными десятки проектов.

Что уточнять в офисе продаж и при выборе квартиры в ЖК

Что мы рекомендуем потенциальному покупателю квартиры в новом ЖК? С учетом изменений в законодательстве уточняйте ряд позиций при выборе проекта и застройщика.

Во-первых, если хотите расчетов по новым ДДУ с гарантиями — ищите новостройки в состоянии котлована или первых этажей. Там и цена квартиры будет ниже.

Во-вторых, уточняйте у застройщика, кто является девелопером проекта, кто предоставляет проектное финансирование, на счетах какого банка будут аккумулироваться средства дольщиков.

В-третьих, проверьте сам банк — на сайте Центробанка найдите список организаций, имеющих право открытия эскроу-счетов для новостроек.

В-четвертых, изучайте проектную документацию максимально тщательно, чтобы понять, где лежат скрытые проблемы.

По последнему пункту приводим конкретные примеры.

Самые частые вопросы по новой редакции закона о долевом строительстве

Откуда берутся деньги застройщика? — как правило, их дает более крупная структура, девелопер, инвестирующий в проект. Он является или учредителем застройщика, или владельцем части его акций (капиталов), или поручителем по обязательствам. Эта информация есть в проектной декларации любой новостройки.

Как продаются квартиры по ДДУ? — посмотрите кадастровый номер участка под строительство, зайдите на сайт Росреестра и проверьте, сколько договоров там уже зарегистрировано.

Можно ли использовать материнский капитал и сертификаты по новым ДДУ? — это следует уточнять у конкретного застройщика.

Кто владеет участком под строительство, кто передал его в аренду и на какой срок? — смотрите в проектной декларации и разделе документации на сайте новостройки.

Обязаны ли указать мне банк-держатель эскроу-счетов и банк, кредитующий строительство? — да! Непременно.

Что будет при банкротстве застройщика? — вам вернут деньги со счета в банке, вывести их оттуда невозможно.

Что будет при банкротстве банка? — вам вернет деньги Агентство страхования вкладов (не более 10 миллионов рублей), это государственная гарантия.

Что будет при срыве сроков строительства? — вам вернут деньги с неустойкой.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счета? — да, только при расторжении ДДУ.

Когда вносить деньги по новым ДДУ? — только после регистрации договора в Росреестре!

Это основной, первоначальный список вопросов. Относительно возможности выбрать квартиру в новостройке и правильно купить новое жилье читайте в наших статьях по ссылкам.

[1]

Счета эскроу в долевом строительстве

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
• расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

• Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
• Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
• Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Источники

1. 
   Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
2. 
   Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.
3. 
   Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.

/oli>

Счета эскроу в долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

Роман Петренко
Я Роман Петренко — юрист с 10 летним стажем работы в крупной торговой компании. Данный ресурс создан с целью личных заметок, но будет полезен широкому кругу пользователей, интересующихся или ищущим ответы на тему юридического права.